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Taux d’endettement: calcul de l’endettement maximum pour acheter de l’immobilier

Quand on achète un appartement, on pense souvent au prix d’achat, au coût de l’assurance habitation, à la taxe sur les logements vacants, au loyer que l’on peut en tirer… On parle moins des besoins financiers à long terme. La question du taux d’endettement est pourtant fondamentale et doit être abordée dès le début de la recherche d’un appartement.

La fin du crédit à la consommation

Comme nous l’avons déjà évoqué, les ménages français sont très endettés. C’est une réalité ! En 2018, le taux d’endettement des ménages français atteint 101 % de leur revenu disponible. Autrement dit, si vous gagnez 2 000 euros par mois, vous allez devoir dépenser 1 021 euros pour vos charges mensuelles : loyer, assurance, électricité, téléphone, etc. Et vous ne serez pas encore en mesure de financer les frais de votre vie quotidienne : nourriture, trajets en train ou en voiture, vacances…

Jusqu’à il y a quelques années, la solution était simple : il suffisait d’emprunter. Faute de moyens pour s’acheter une voiture ou rénover son appartement, on empruntait : le crédit à la consommation. Mais depuis quelques années, ce crédit à la consommation est en recul, en raison notamment du durcissement des conditions d’accès à ce type de crédits. Et pour cause : en moyenne, les personnes qui ont contracté un crédit à la consommation ont un niveau de vie inférieur de 12,5 % à celui des autres personnes.

Quel est le taux d’endettement à ne pas dépasser ?

Selon les calculs de l’Observatoire des crédits aux ménages, le taux d’endettement ne doit pas dépasser 40 % de son revenu mensuel disponible. Pour un couple marié ayant 2 enfants, ce taux ne doit pas dépasser 60 %. Mais attention, le niveau de vie n’est pas le seul paramètre à prendre en compte : la situation professionnelle joue aussi un rôle important dans la décision de contracter un emprunt. Par exemple, pour un salarié, le taux d’endettement ne doit pas dépasser 25 %.

Pour les autres, il ne doit pas dépasser 40 %, sauf si le ménage a une garantie de rémunération, comme un contrat de travail à durée indéterminée (CDI). Dans ce cas, cette limite est ramenée à 30 %.

Comment réduire son taux d’endettement ?

Dès lors que le taux d’endettement est déjà élevé, il est possible de reprendre en main son budget en contractant un nouveau crédit. C’est dans cette optique que sont conçus les produits d’épargne-revenus (PERP, PEL). Ils permettent de réduire son taux d’endettement tout en constituant un complément de pension.

A défaut, il est possible de se tourner vers la location meublée. Si le loyer est inférieur à celui du crédit immobilier, cela peut permettre de réduire le taux d’endettement et d’améliorer sa situation financière.

Comment calculer les 33% d’endettement ?

Si le taux d’endettement est supérieur à 33%, il faut se tourner vers une nouvelle hypothèque. Cette dernière va permettre d’étaler le remboursement du capital et d’abaisser le taux d’endettement.

Le calcul de la durée de remboursement est très simple. Il suffit de prendre le montant de la nouvelle mensualité, et de le diviser par le capital restant à rembourser. On obtient ainsi la durée réduite du remboursement.

Faut-il passer par une banque ou un courtier en crédit immobilier ?

Tout dépend de votre situation personnelle. Si vous êtes en bonne santé financière, il est possible de négocier directement le taux d’endettement avec la banque. C’est le cas s’il n’y a pas d’apport personnel ou s’il est inférieur à 15%.

Si le taux d’endettement est supérieur à 33%, il faut négocier avec un courtier en crédit immobilier. Ce dernier va être en mesure de vous trouver un prêt avec un taux d’endettement plus bas.

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